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10 cosas que una asociación de propietarios no le dirá

Llevó la junta a los tribunales, pero perdió por haber violado las reglas de diseño arquitectónico de la asociación. 70,000 proyecto de ley legal y perdió su casa en el banco. Walt Ekard, el gerente de la asociación. ¿Crees que no te puede pasar? Piensa otra vez. Muchas personas que pertenecen a asociaciones de propietarios de viviendas no entienden cuánto poder tienen estos grupos sobre ellos, hasta que pierden un pago o entran en conflicto con la junta. Retrasarse un solo día en el pago de sus cuotas mensuales, por ejemplo, y la asociación puede imponerle una multa. Caer 90 días atrás y puede poner un derecho de retención en su casa y amenazar con ejecutar una hipoteca a menos que pague de inmediato. Al igual que las juntas corporativas, que tienen la responsabilidad fiduciaria de hacer divulgaciones a los accionistas, se supone que una junta de asociación de propietarios debe ser sincera con sus miembros. Pero con demasiada frecuencia, los tableros juegan cosas cerca del chaleco.

Willowdean Vance, presidente de la Asociación Estadounidense de Propietarios de Vivienda, un grupo de consumidores con sede en Lake Forest, California. Algunas juntas pueden ser extremadamente tercas con respecto a la divulgación. Los miembros de la junta le dirán que lo último que quieren es ir a la corte. Pero pasa todo el tiempo. Los expertos estiman que en California, el 75% de las asociaciones de propietarios de viviendas están involucradas en algún tipo de enredo legal. El abogado de Chicago Mark Pearlstein, quien representa a las asociaciones, calcula que el 60% de todas las juntas de condominios y asociaciones de propietarios de viviendas en Illinois están involucradas en algún tipo de demanda legal. Es en parte un reflejo de nuestra sociedad cada vez más litigiosa. Pero esa no es la única razón. Evan McKenzie. “Dicen: ‘Si haces una excepción, todo el vecindario cae en el caos’. ¿Pero a quién se le paga cada vez que lleva a un dueño a la corte? ” Los abogados, por supuesto. Pero la opción de litigio puede ser difícil de resistir para los miembros de la junta. Por ejemplo, Margurette Nicholson fue presidenta de la junta en 1991 cuando su asociación en Portola Hills, California, llevó a un vecino a la corte por instalar una antena parabólica en su patio trasero. Además de ser caros, las demandas a menudo significan que no podrá vender su casa cuando llegue el momento de mudarse.

Oliver Burford, director ejecutivo del Consejo Ejecutivo de Propietarios, un grupo comercial para asociaciones de California. Naturalmente, a los bancos tampoco les gusta prestar dinero para viviendas en las cuales hay demandas pendientes. Pero hay excepciones. Larry Holzman, un abogado de Maryland. Si descubre que un condominio que le interesa está involucrado en un litigio, use esa información para negociar un precio más bajo, aconseja Holzman. Si usted es el vendedor de una propiedad de este tipo, es mejor que no espere el dólar superior. Cada asociación tiene un fondo de reserva. Es como una cuenta de ahorros, y está destinada a ser explotada cuando las cosas salen mal o la propiedad se deteriora. Pero a menudo estos fondos están en una forma terrible. Ron Williams, ingeniero de R.J. Se necesitan 400,000 para reemplazarlo. 2,400 evaluaciones especiales para cada uno de los 170 propietarios de las unidades y un aumento del 22% en las cuotas mensuales. Cuando se trata de verificar un fondo de reserva, hay dos buenas reglas generales.

Primero, entre el 20% y el 25% de sus cuotas deben ir al fondo de reserva, dice Robert Nordlund, presidente de Association Reserves, una compañía de California que se especializa en contabilidad de reservas. En segundo lugar, debe haber un cronograma a largo plazo para el fondo de reserva en el presupuesto anual, que incluya una proyección de los próximos gastos para cada elemento de área común: reparaciones de elevadores, pintura, mantenimiento de piscinas, etc. Los contadores de reservas sugieren que la cuenta debe contener no menos del 70% del presupuesto de reserva proyectado. Si la cuenta está financiada en un 30% o menos, puede esperar recibir algunas evaluaciones importantes en el futuro. Por ley, la mayoría de los propietarios de viviendas en una asociación tienen que aprobar cualquier cambio en los estatutos. Pero muchas juntas eluden esto simplemente cambiando las reglas de su casa, que son tan vinculantes como los estatutos, pero generalmente se pueden reescribir sin preguntar a todos los propietarios. Elizabeth McMahon, cofundadora del Centro de Recursos para Propietarios Americanos, un grupo de consumidores de San Juan Capistrano, California.

En la Asociación de Propietarios de Reston (Virginia), por ejemplo, solo los residentes que usaban las piscinas y las canchas de tenis tenían que pagar por su mantenimiento. Pero luego, en 1990, la junta decidió que todos deberían intervenir, y encuestó a los miembros. Más del 70% de los que votaron se opusieron a la nueva regla, pero no importó. Al final, la junta lo logró de todos modos, y las tarifas subieron un 26%. “No tuvieron en cuenta la voluntad de la gente”, dice Thierry Gaudin, propietario de Reston, “y eso estuvo mal”. Puede estar equivocado, pero es correcto de la junta. Período. “En pocas palabras, la junta debe tener el derecho de dirigir el espectáculo”, dice el abogado Benny Kass, quien representa a las asociaciones. Lo único que puedes hacer es mantenerte al día con los cambios que el tablero haga en las reglas y, si no te gustan, queja. Cuanto antes plantees un escándalo, mejor: las reglas que han existido durante un tiempo tienden a ser las más difíciles de cambiar. Las reuniones mensuales están abiertas a todos los propietarios de viviendas. Al menos en teoría. Willowdean Vance, presidente de la Asociación Estadounidense de Propietarios de Vivienda, un grupo de consumidores con sede en Lake Forest, California, que ha presentado una serie de quejas de los propietarios de viviendas que fueron excluidas de las reuniones. Incluso cuando pueda asistir, la junta puede no reconocerlo. Vicki Satern, cofundadora de Common Ownership Alliance, un grupo de consumidores de Washington, D.C. Ella sabe por experiencia de primera mano. La junta de su casa de vacaciones en Virginia decidió una vez contratar una nueva compañía de administración. El problema: “Cuestan el doble de dinero”, dice Satern. “Indignada, Satern levantó la mano en una reunión de la junta”. Me ignoraron “, dice.” Finalmente, simplemente hablé. Algunos de estos miembros de la junta no tienen nada mejor que hacer.

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